Raport due-diligence działki

Co wymaga uwagi

Działka

Co mówi plan miejscowy

ZP.1 — 100% powierzchni działki

udziały powierzchni oszacowane z 5 punktów próbnych (usługa nie udostępnia geometrii wydzieleń) — to przybliżenie, nie pomiar; cytat § 19 z uchwały — https://edziennik.malopolska.uw.gov.pl/api/eli/acts/POL_WOJ_MP/2014/4035/text.pdf

Zagrożenie powodziowe

obszar szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu art. 16 pkt 34 Prawa wodnego przybliżamy sumą stref Q10% i Q1%; przybliżenie pomija tereny między linią brzegu a wałem — o zakazach zabudowy rozstrzyga organ; głębokość wody nie jest publicznie udostępniana — warstwy głębokości są w zamkniętym serwisie KZGW za tokenem, więc podajemy zasięg stref, a nie centymetry; brak tej liczby nie oznacza płytkiej wody; udziały powierzchni policzone rastrowo w siatce 1 m/px (1582x600 px); zadeklarowany okres ważności map minął 2025-12-22, a usługa nie udostępnia nowszej edycji

Osuwiska i ruchy mas ziemi

Odczyt z rysunku Systemu Osłony Przeciwosuwiskowej (PIG-PIB) w siatce 5 m/piksel, z buforem 150 m wokół działki. Usługa nie udostępnia zapytań o atrybuty, więc podajemy udział powierzchni — a NIE numer osuwiska z rejestru ani stopień aktywności. Kartę dokumentacyjną osuwiska wydaje PIG-PIB.

udziały policzone rastrowo z rysunku usługi w siatce 5 m/px (377x180 px, bufor 150 m wokół działki); usługa SOPO nie udostępnia zapytań o atrybuty, więc podajemy udział powierzchni, a NIE numer osuwiska z rejestru ani stopnia aktywności — kartę dokumentacyjną osuwiska wydaje PIG-PIB; udział powierzchni podajemy WYŁĄCZNIE dla stref aktywności osuwisk — pozostałe warstwy rysują się liniowo i ich udział rósłby wraz z rozdzielczością, czyli byłby artefaktem, a nie pomiarem; poza działką, w buforze, widoczne: granice osuwisk, strefy aktywności osuwisk, tereny zagrożone ruchami mas ziemi

Formy ochrony przyrody

przeszukano 5000 m wokół działki (pomniki przyrody: 500 m); granice form w rejestrze mają charakter poglądowy i nie stanowią prawnego ustalenia ich przebiegu — przy odległościach rzędu metrów rozstrzyga akt prawny o utworzeniu formy i pomiar w terenie; otuliny rozpoznane po nazwie (rejestr nie ma osobnego atrybutu) — otulina to strefa buforowa o innym reżimie prawnym niż sama forma

Ukształtowanie terenu

siatka 1 m, układ wysokościowy PL-EVRF2007-NH, 411062 komórek w granicach działki (okno 1602×620 m, bufor 10 m); spadek: p95 7.3%, p99 15.3% — na siatce 1 m maksimum (88.4%) łapie krawężniki, schody i mury oporowe, więc o stromiźnie działki mówi p95, a nie wartość maksymalna; ekspozycja dominująca N (0°) na 19% komórek nachylonych ponad 2%; nad gruntem: mediana 0.01 m, p90 0.03 m, maksimum 31.90 m; 2% powierzchni ponad 2 m i 1% ponad 5 m nad gruntem (NMPT − NMT nie odróżnia budynku od drzewa); georeferencja potwierdzona niezależnie: usługa punktowa GUGiK daje 202.80 m w punkcie kontrolnym, raster 202.76–202.79 m; nasłonecznienia NIE modelowano: uczciwy rachunek wymaga zacienienia przez sąsiednią zabudowę i rzeźbę (horyzont z NMPT, którego dla części kraju nie ma) — podane są wyłącznie spadek i ekspozycja; usługa nie podaje daty nalotu dla konkretnej działki (metadane mówią tylko: zbiór aktualizowany w trybie ciągłym), więc raport nie może napisać „stan na dzień” — gęstość skaningu to 4, 6 albo 12 pkt/m2 zależnie od obszaru

Ile realnie płacono za grunt

Orientacyjna wartość działki

Scenariusz wskazany przez plan miejscowy (tereny przeznaczone pod zieleń urządzoną - Park). Pozostałe zostawiamy dla porównania. To nie jest operat szacunkowy ani wycena.

Ile się tu buduje

po nazwie (nazwa gminy); rejestr GUNB nie zawiera współrzędnych, więc jest to sąsiedztwo administracyjne, nie promień w metrach

Dojazd i infrastruktura

Stan danych BDOT10k w otoczeniu działki: 2025-12-31. Odległości opisują sytuację na ten dzień, nie na dziś.

najbliższa droga publiczna 7,3 m — kategoria: powiatowa, klasa: droga zbiorcza, nawierzchnia: masa bitumiczna, nr: 2262K; najbliższa droga wewnętrzna 0,0 m (dojazd drogą wewnętrzną to inna sytuacja prawna niż dostęp do drogi publicznej); najbliższą napowietrzną linię SN zmierzono na 1 290,0 m, ale odległości nie podajemy: BDOT10k rejestruje wyłącznie linie napowietrzne; na terenie zabudowanym sieć SN jest kablowa i tego źródła w niej nie widać, więc odległości nie podajemy jako pomiaru; najbliższa napowietrzna linia wysokiego napięcia 2 364,8 m (pas ochronny linii WN realnie ogranicza zabudowę); cieki: rzeka lub strumień Rudawa 33,9 m; rów melioracyjny 862,9 m; kanał 6 002,2 m; sieci gazowej ta warstwa nie podaje: BDOT10k (klasa OT_SUPR_L) rejestruje przewody rurowe naziemne, a nie sieć dystrybucyjną — w Krakowie nie ma tam ani jednego obiektu gazowego, w Katowicach jeden, oddalony o 7,9 km; przyłącza gazu szukać w GESUT lub u operatora sieci; paczka BDOT10k jest przycięta do granic powiatu, a obiekt tuż za granicą mógłby być bliżej — GÓRNYM oszacowaniem są tu: kanał (6 002,2 m) — granica powiatu jest 4 356,9 m od działki; stan danych BDOT10k w otoczeniu działki: przeważa 2025-12-31, najnowszy obiekt 2026-01-23

Czy teren się osuwa

średnia z 87 punktów pomiarowych EGMS w buforze 200 m (rozrzut -3.3 … -0.0 mm/rok; ujemna wartość = osiadanie); pokrycie siatki EGMS nad buforem 68%; EGMS-ORTHO-U-2024-patch1, okno 2020-2024

Co jest w okolicy

Odległości liczone od granicy działki, w promieniu 1000 m. Dane pochodzą z OpenStreetMap — bazy tworzonej społecznie. Obiekt niewprowadzony do OSM tu nie wystąpi, więc pusta pozycja znaczy „nie ma tego w OSM”, a nie „nie ma tego w terenie”.

przeszukano 1000 m od granicy działki (obrys w 73 wierzchołkach); w tym promieniu nie znaleziono: stacja lub przystanek kolejowy; stan bazy OSM: 2026-09-05T20:36:21Z; OpenStreetMap tworzą wolontariusze — brak obiektu w danych nie dowodzi jego braku w terenie, zwłaszcza poza dużymi miastami

Jak działka zmieniała się w czasie

Wskaźniki liczone ze zdjęć satelitarnych Sentinel-2: NDVI opisuje pokrycie roślinnością, NDBI — powierzchnie sztuczne. To pomiar odbicia światła, nie stwierdzenie, co się na działce działo; interpretacja należy do czytelnika.

szereg kwartalny 2020-Q1–2026-Q3: 27 punktów z 27 kwartałów, kafel MGRS-34UDA; wskaźniki liczone wyłącznie z pikseli leżących w granicach działki, po odsianiu chmur, cieni i śniegu maską SCL w oknie działki (eo:cloud_cover sceny opisuje kafel 110×110 km i nie mówi nic o działce); chmury_pct to udział pikseli 20 m działki odrzuconych przez SCL (chmury, cienie, cirrus, śnieg, brak danych) — nie zachmurzenie sceny; odbicie liczone jako DN/10000, bez offsetu deklarowanego w raster:bands (offset −0,1 daje wartości ujemne, fizycznie niemożliwe); działka obejmuje 4105 pikseli 10 m i 1029 pikseli 20 m

Co widać na zdjęciu lotniczym

Poniższe zdania pochodzą z modelu oglądającego ortofotomapę, a nie z oględzin w terenie ani z rejestru. Model opisuje, co widzi, i celowo nie orzeka o ryzyku ani o możliwości zabudowy — te wynikają z ustaleń rejestrowych w pozostałych sekcjach. Podana pewność to samoocena modelu: w pomiarach mieści się w wąskim paśmie 0,85–1,00, więc porządkuje obserwacje od najpewniejszej, ale nie jest prawdopodobieństwem.

Zdjęcie z nalotu: 1997-01-01, rozdzielczość 0.75 m/piksel.

Czego w tym raporcie nie ma

Poniższe informacje sprawdziliśmy, ale ich nie uzyskaliśmy. Brak danych to nie to samo co brak zagrożenia.