Sprawdź działkę przed zakupem
Wstępna analiza ograniczeń działki, informacji z rejestrów publicznych i spraw, które wymagają dalszego wyjaśnienia — z samego identyfikatora działki ewidencyjnej, bez danych o jej właścicielu.
Raport jest WSTĘPNYM sprawdzeniem działki. Nie jest pełnym due diligence, nie interpretuje całego planu miejscowego, nie wycenia nieruchomości i nie potwierdza możliwości zabudowy.
Dlaczego teraz: zmiany w planowaniu przestrzennym
- Studia gminne straciły moc 31.08.2026 — Według danych z końca sierpnia plan ogólny miała tylko około jednej trzeciej gmin. W gminie bez planu ogólnego nie wydaje się nowych decyzji o warunkach zabudowy.
- Od 1.01.2027 warunki zabudowy tylko dla dysponującego działką — Decyzję dostanie ktoś z prawem do dysponowania działką na cele budowlane: właściciel, użytkownik wieczysty albo osoba, której właściciel dał takie prawo umową. Kupujący nie złoży już wniosku „na próbę” — potrzebuje zgody sprzedającego. Zanim zacznie negocjować, warto wiedzieć, co o działce mówią plany gminy.
- Co pokazuje raport — Plan miejscowy z cytatem paragrafu uchwały, a gdy gmina udostępnia plan ogólny w usłudze danych — strefę planistyczną i obszar uzupełnienia zabudowy (w połowie października robiła to mniej więcej co czwarta gmina). Do tego zagrożenia, uzbrojenie i ceny gruntu z transakcji. Czego nie da się ustalić z danych, raport mówi wprost i podaje, gdzie to sprawdzić. Nie potwierdza możliwości zabudowy.
Jak to działa
- Podajesz identyfikator działki i e-mail — Formularz na tej stronie. Nie pytamy o nazwisko właściciela ani o adres nieruchomości — wystarczy identyfikator działki ewidencyjnej.
- Klikasz link potwierdzający w mailu — Wysyłamy go na podany adres. Bez kliknięcia nic się nie dzieje — to zabezpieczenie przed zamawianiem raportów na cudzą skrzynkę.
- Zatwierdzam zgłoszenie — W pilotażu każde zgłoszenie zatwierdzam osobiście (Michał Szopa). Jeśli zgłoszenie nie zostanie zatwierdzone, raport nie powstanie i nie zostanie wysłany.
- Automat liczy raport i wysyła PDF — Raport liczy się na naszym własnym sprzęcie — samo liczenie trwa zwykle 1–2 minuty. PDF przychodzi mailem; w pilotażu zwykle tego samego dnia, ale termin zależy od zatwierdzenia, więc go nie obiecujemy.
Źródła danych
- Granice i identyfikacja działki (ULDK — GUGiK)
- Plan miejscowy — Krajowa Integracja MPZP, z cytatem § z uchwały opublikowanej w dzienniku urzędowym województwa
- Plan miejscowy — druga opinia z usługi planistycznej gminy (zasięgi aktów planowania)
- Plan ogólny gminy — strefa planistyczna i obszar uzupełnienia zabudowy
- Zagrożenie powodziowe: mapy zagrożenia i ryzyka (ISOK — Wody Polskie)
- Formy ochrony przyrody (GDOŚ)
- Osuwiska i tereny zagrożone ruchami mas ziemi (SOPO — PIG-PIB)
- Ukształtowanie terenu: wysokości, spadek i ekspozycja stoków (NMT/NMPT — GUGiK)
- Ortofotomapa (GUGiK) z opisem zdjęcia
- Sieci uzbrojenia terenu (GESUT powiatu)
- Drogi, linie energetyczne, cieki, pokrycie terenu (BDOT10k)
- Otoczenie i usługi (OpenStreetMap)
- Ruchy pionowe terenu z satelitów (EGMS — Copernicus)
- Zmiany w czasie na zdjęciach satelitarnych (Sentinel-2 — Copernicus)
- Ceny gruntu z transakcji (Rejestr Cen Nieruchomości — opracowanie SzopaLabs)
- Aktywność budowlana w okolicy (rejestr pozwoleń GUNB — opracowanie SzopaLabs)
Przykładowe raporty
- Przykładowy raport — Kraków, Kleparz (pobierz PDF)
Teren drogi z torowiskiem tramwajowym. Plan miejscowy z cytatem § 179 uchwały, pomnik przyrody 14 m od granicy.
- Przykładowy raport — Wrocław, Kozanów (pobierz PDF)
25 ha na obszarze powodzi z 1997 r. Brak planu potwierdzony dwoma niezależnymi źródłami, siedem ryzyk do sprawdzenia.
- Przykładowy raport — Kraków, Błonia (pobierz PDF)
41 ha łąki miejskiej. Plan „Błonia Krakowskie” z cytatem § 19, 100% w strefie wody stuletniej, otulina parku krajobrazowego — osiem ryzyk.
Zamów bezpłatną próbkę
Formularz zamówienia próbki — podajesz identyfikator działki i adres e-mail; raport przychodzi PDF-em po potwierdzeniu adresu i zatwierdzeniu zgłoszenia.
Pytania
Czy raport powie mi, czy dostanę warunki zabudowy?
Nie rozstrzyga tego — decyzję wydaje gmina. Raport pokazuje, czy dla działki jest plan ogólny i plan miejscowy oraz co o niej mówią (z cytatem paragrafu), a także ograniczenia i zagrożenia. To fakty, od których zaczyna się rozmowa z gminą albo z architektem. Od 1.01.2027 decyzję o warunkach zabudowy dostanie tylko ktoś z prawem do dysponowania działką na cele budowlane (np. właściciel albo osoba, której właściciel dał takie prawo umową).
Ile trwa samo liczenie raportu?
Zwykle 1–2 minuty. Źródła danych odpytujemy równolegle, a opis zdjęcia lotniczego robi model działający na naszym własnym sprzęcie.
Kiedy dostanę próbkę?
To zależy od dwóch kliknięć: Twojego (link potwierdzający z maila) i mojego (zatwierdzenie zgłoszenia). W pilotażu zatwierdzam każde zgłoszenie osobiście i zwykle raport wychodzi tego samego dnia, ale terminu nie obiecuję. Jeśli zgłoszenie nie zostanie zatwierdzone, raportu nie wyślemy.
Kiedy pojawi się cennik?
Po pilotażu. Do tego czasu próbki są bezpłatne, a cennika celowo nie publikujemy — nie chcemy obiecywać ceny za coś, czego jeszcze nie zmierzyliśmy na prawdziwych zleceniach.
Czy to zastępuje wypis z planu miejscowego albo due diligence?
Nie. To wstępne sprawdzenie działki: pokazuje ograniczenia i sprawy do wyjaśnienia, a nie interpretuje całego planu, nie wycenia nieruchomości i nie potwierdza możliwości zabudowy. Wypis i wyrys pozostają dokumentami urzędowymi.
Skąd wziąć identyfikator działki?
Wejdź na geoportal.gov.pl, włącz warstwę „Działki ewidencyjne”, kliknij w działkę i przepisz pole „Identyfikator działki”. Ma postać w rodzaju 126103_9.0048.28/15. Jest też w wypisie z rejestru gruntów i w akcie notarialnym.
Czy moje dane wychodzą na zewnątrz?
Model opisujący zdjęcie lotnicze i narrację zmian działa na naszym własnym sprzęcie — nic nie trafia do zewnętrznych API modeli językowych. Natomiast identyfikator i geometria działki są wysyłane do publicznych usług, które odpytujemy: ULDK i geoportal (GUGiK), Krajowa Integracja MPZP i usługi planistyczne gmin, ISOK (Wody Polskie), GDOŚ, SOPO (PIG-PIB), GESUT powiatów, OpenStreetMap (Overpass), katalog Sentinel-2 (earth-search, AWS) i EGMS (Copernicus). Twojego adresu e-mail nie wysyłamy nigdzie poza naszą skrzynką.
Skąd pochodzą dane?
Wyłącznie z publicznych rejestrów i danych otwartych. Pełna lista źródeł z licencjami jest w każdym raporcie — także w przykładowych raportach na tej stronie. Datę danych podajemy tam, gdzie źródło ją udostępnia (np. edycja map powodziowych, rok nalotu ortofotomapy, stan BDOT10k).